2018年版:ハワイ不動産投資のメリット・デメリット

ハワイ不動産投資の概要

ハワイに2年ぶりに訪れたということで、前回の不動産市況との比較などをお伝します。

まず、ハワイ不動産投資についてだが、我々投資家にとっては大変有利です。

なぜか?

簡単にザックリ説明すると、日本とアメリカで「物件」の評価が異なるからです。

日本の中古戸建住宅の「建物部分」は時が経つと供に価値が下がっていきます。

例えば30年も経てば建物価値はほぼゼロ、土地代だけしか値がつかないのです。

 

ところが、ハワイは違います。建物価値が時と供に上がっていくのです。

この違いは大きい。

なぜかというと、同じ中古戸建住宅を購入したとしても、建物価値と土地代の割合が変わるからです。

 

例えば、3000万円の築30年の木造中古戸建住宅を購入したら、ほとんどが土地代になります。

しかしながら、ハワイで木造中古戸建住宅を購入したら、日本とは逆にほとんどが建物代になるわけです。

同じ3000万円払うなら一緒じゃないか!

と思われた方は富裕層が知る「富む者がより富む仕組み」を理解していません。

同じ3000万円でも、それを「経費」にできるかどうか?は極めて重要なのです。

 

例えば、土地代は消耗しないので、経費にはできないが、建物は消耗していくので経費にできます。

細かい税制はここでは端折るが、簡単にいえば、3000万円を「経費」にすることで、「利益」を抑え、支払う「税金」を抑え、なおかつ「資産」をゲットできるのです。

しかも、その資産は貸し出すことで家賃収入という「キャッシュフロー」も得られ、将来値が上がれば「キャピタルゲイン」のおまけまでついてきます。

さらに、コンドミニアムとして貸し出すならば、自分がハワイ旅行に行った時は宿泊費も抑えられるのです。

 

要するに、節税もできて、キャッシュフローもキャピタルゲインも狙え、自分も楽しめる一石四鳥のお金の使い方になります。

お金持ちになるためにはこれぐらい考えないと一生かけてもお金持ちにはなれません。

 

ということで、ハワイ不動産はやり方によっては、大変お得な投資なのだが、メリットばかりではありません。

デメリットも当然あるのです。

前回2016年4月に訪れた時の調査では、中古の戸建住宅もコンドミニアムも歴代最高値を更新中でした。

 

加えて円安ドル高、1ドル約120円。

この状態で投資しても、円高にふれたら、例え、物件価格が上がっても為替差益で損する可能性があります。

前回は担当者に買い得です!と言われたが1ドル120円のため見送りました。

 

案の定、予測通り、そこから円高が進み、現在は106〜107円近辺まで進んでいます。

仮に10%円高で計算すると、3000万円で買ってたらすでに売っても2700万円にしかならないということです。

海外投資の場合は為替差益も考えねばならないデメリットがあります。

 

そのほか、ハワイの銀行融資金利も約5%と、日本に比べて圧倒的に高い点も留意点です。

市況についてはまた次回の投稿でお伝えします。

まずはハワイ不動産投資の概要だけお掴みください。

 

ハワイ不動産投資の最大のメリットは「減価償却」が大きくとれること

本日もワイキキから投資やビジネスに関する情報をお届けします。

昨日はハワイ不動産投資についての概況をお伝えしました。

今日はそれに補足して、富を生む魔法の言葉「減価償却」についてお伝えします。

私はこの減価償却という言葉が大好きで、いわゆる減価償却フェチでもあります。

顧問税理士にも買い物や投資の都度、減価償却について質問します。

クライアントにも減価償却の重要性については口を酸っぱくしてお伝えしています。

 

なぜ、減価償却という言葉が好きかというと、「見えないお金」だからです。

「見えないけどある」

まさに仏教の「空」のようで魅惑的です。

(ちなみによく誤解する人がいますが正確には空は無ではありません。)

お金の健康体を維持するにはこの空のような減価償却と仲良くせねばなりません。

 

さて、昨日はハワイ不動産投資の魅力は日本とアメリカの評価の違いだとお伝えしました。

そして、その評価の違いによって支払う「税金」に大きな差が出てくるのです。

なぜ、評価の違いによって、支払う税金に差が出てくるのでしょうか?

ここでキーになってくるのが「減価償却」なのです。

 

減価償却とは何か?

誤解を恐れずザックリ説明すると、モノを買った時に、時間をかけて「経費化」していくことです。

この時、どのぐらいの時間にするか?は国が決めた「耐用年数」によります。

例えば、会社で100万円のカメラを買ったとします。

すると、この100万円のカメラはその年に一括で経費にすることができません。

国税庁ウェブサイトによると、カメラは5年。

https://www.keisan.nta.go.jp/…/34255/faq/34311/faq_34358.php

100万円÷5年=20万円

1年で20万円ずつ経費にしていくわけです。

出ていくお金は100万円なのに、経費にできるのは20万円。

これによって、あなたのポケットや銀行口座にあるお金と、帳簿に記載されるお金に「違い」が出てしまうわけです。

 

そして、この減価償却を味方につけるかどうかで、富を増やすか減らすかにも違いが出てきてしまうのです。

当然、金持ちはこの減価償却のルールを熟知していて、合法的に資産を増やしていきます。

 

では、なぜ、中古戸建不動産(木造)を買うのに日本よりハワイの方がいいのでしょうか?

国税庁によると木造の戸建て不動産の耐用年数は22年です。

https://www.keisan.nta.go.jp/…/34255/faq/34311/faq_34354.php

計算式は省きますが、この耐用年数を越えた物件は4年で償却できることになっています。

ここに日本とハワイの大きな違いが出てくるのです。

 

昨日もお伝えしましたが、築年数が経った日本の戸建て住宅の「建物価値」はほとんどありません。

土地代のみに価値があるわけです。

ところが、ハワイの戸建て住宅の場合は逆です。「建物価値」がほとんどなのです。

ということは・・・

 

築年数22年を越えた中古木造戸建てを3,000万円で買ったとします。

日本の場合はほとんど土地代ですから減価償却できません。土地は消耗しないからです。

ところが、ハワイの場合はほとんど建物代ですから、要するに3,000万円のほとんどを減価償却できてしまいます。

(この辺り、どこまで経費にできるかは契約によりますので、必ず詳細は優秀な税理士に相談することを忘れないでください。)

つまり・・・

3,000万円÷4年間=約750万円ずつ経費にできます。

例えば、今年、あなたの会社の利益が750万円あったとします。

すると、ハワイの中古戸建を買えば、プラスマイナス0で法人税を払う必要がなくなります。

しかし、日本の中古戸建を買った場合は、ほとんど経費にできまえんから、750万円の利益に課税されてしまいます。

シンプルに約2割としても150万円の税金ですね。

 

税金の支払いを合法的に遅らせる、または抑えつつ「資産」をゲットするか?

税金を支払う苦しみを負いながらゲットするのとは大きな違いです。

同じ3,000万円の買い物でも、日本とハワイで、支払う税金に大きな違いが出てくるわけです。

これが「減価償却」のマジックです。

知っている人は減価償却を有利に使うことができますが、知らない人は不利になってしまいます。

お金の健康体を維持するためには「減価償却」の知識は不可欠と言えるでしょう。

 

さらに、ハワイの不動産は、なぜか、世界中から投資資金が集まりますから、絶対とは言い切れませんが希少性の原理から上がる可能性が非常に高い投資対象になっています。

逆に日本の中古戸建不動産は、少子化の影響もあり、値上がり益を狙うのは現実的とは言えない状況です。

あとは、「為替差益」のデメリットを払しょくできれば、ハワイ不動産はかなり魅力的な投資対象になりますね。

次回はハワイの不動産市況についてお伝えします。

(※税金のお話は年度や個々の状況によっても変わってきますので、必ず優秀な税理士に相談してください。)

 

ハワイ不動産のマーケットは絶好調

一昨日、昨日とハワイ不動産投資についての情報をお届けしてきました。

今日はマーケット情報です。

結論から言うと、絶好調です。

指標の一つである住宅平均価格は初の100万ドル越えを突破し、最高記録を更新中です。

3月にはコンドミニアムの中間価格も43万5,000ドルを突破。

勢い止まることがない状態です。

(参照 http://www.hawaii-arukikata.com/…/2018_0410_oahu_housesales… )

なぜこんなにハワイ不動産は人気があるのでしょうか?

現地担当者に聞いたところ、理由は大まかに次の三つです。

理由1、金融危機に強い

ITバブル崩壊、9.11、リーマンショック、東北大震災など、金融マーケット危機は常に何らか起きます。

その際、ハワイ不動産はあまり値が下がらず安定しており、危機時に強いのです。

それもそのはず、ちょっとやそっとではビクともしない富裕層が保有しているから、危機時も簡単には手放しません。

どうせまた時が経てば上がるだろうぐらいに気楽に構えています。

だから危機時にも値崩れしにくいわけです。今のところは。

一応、価格推移のエビデンスも載せておきます。

http://www.fogartyhawaii.com/value/

危機時にもほとんど価格が下がっていないのがわかります。

特にあの100年に一度と言われた強烈な金融危機リーマンショックにも耐えたのは特筆すべき点です。

あらゆる金融商品が軒並み大幅ダウンでしたからね。

理由2、世界中から観光客が集まる

これも大きな理由です。年中暖かくて過ごしやすいことから、観光客が絶えません。

そのおかげでハワイの主要産業である観光業は常に潤っています。

ちなみに、ここ数年で5回ぐらいハワイに来て定点観測していますが、ホテルの従業員さんの顔ぶれがいつも同じです。

おそらく経済も雇用も安定しているのだと思われます。

この安定感もハワイ不動産の人気理由の一つでしょう。

理由3、地震リスクが限りなく小さい

ハワイは地震が非常に少ないです。

2006年に久しぶりにマグニチュード6クラスの地震がありましたが、それ以外はほとんどありません。

(参照 https://family-hawaii.net/blog/?p=408 )

比べて日本は、地震や原発などのリスクが常につきまといます。

この違いが物件の資産価値にも大きく影響します。

ちなみに、私もハワイの物件を見て回りましたが、1970年築の物件でも平気で値が安定しています。

日本ではありえない状況です。

軍などもありますから賃貸も比較的安定しています。

そのほかにもハワイ不動産人気理由はいくつかありますが、主要なとこは以上です。

為替差益さえクリアできればかなり勝率の高い投資というますね。

私はまだ買いませんが、1ドル80円クラスの幸運な円高がきたら現金一括購入できたらいいなとチャンスを伺ってます。

それまで定点観測を怠らないよう注視していきます。

ハワイ不動産投資について詳しくわかりやすく学びたい方は以下の書籍がお勧めです。

私もこちらで勉強しました。

改訂版 ハワイ不動産攻略 完全バイブル(タカ 河野・冨吉 範明著書/幻冬舎)』